Crescita e Innovazione nei Centri Commerciali Italiani: Progetti Fino al 2028

Il mercato dei centri commerciali in Italia si conferma in una fase di maturità, con un incremento costante delle strutture attive e una serie di progetti in cantiere per il triennio 2026-2028. In questo periodo, sono previsti nove nuovi progetti, di cui quattro nuove aperture a Cantù (Co), Torino e Brescia nel 2027 e a Messina nel 2028. Inoltre, cinque ampliamenti, tra cui quelli di Shopville Le Gru e Romagna Shopping Valley, sono in fase di sviluppo. Se tutti i progetti venissero completati, lo stock di centri commerciali aumenterebbe solo dello 0,4%.

Attualmente, in Italia sono attivi 1.006 centri commerciali, con un incremento dello 0,5% rispetto ai 1.001 del 2025. Nell’ultimo anno, sono stati inaugurati il Waterfront Mall di Genova, il Fass Shopping Centre di Elmas, che offre una superficie lorda affittabile di 52.800 mq, e la Galleria Porta Vittoria di Milano. L’Iper Tosano di Brescia ha riaperto dopo una significativa riqualificazione, mentre si registra una sola chiusura, mantenendo un ritmo costante di 2-4 aperture all’anno e un saldo positivo.

Un aspetto interessante è che gli investimenti si concentrano maggiormente sulla riqualificazione delle strutture esistenti piuttosto che su nuove costruzioni. Dal 2021, sono stati effettuati 13 interventi di ampliamento e riapertura. Il tasso di vacancy, ovvero il tasso di spazi non affittati, si mantiene su livelli fisiologici nei centri premium, oscillando tra il 3,1% e il 5,2%. Tuttavia, questo tasso sale all’8,3% nei centri provinciali e raggiunge il 15% nei centri locali analizzati.

Un dato significativo è che il 67% dei centri commerciali ha più di vent’anni, con un’età media di 24 anni, una cifra simile a quella della Germania, dove il 64% dei centri è di età comparabile. Sono stati analizzati anche i bacini di utenza e i tempi di permanenza dei visitatori. I factory outlet attraggono il 70% dei visitatori entro un raggio di 43 km, con una permanenza mediana di 77 minuti. I centri commerciali raggiungono la stessa quota entro 17 km, con una permanenza media di 56 minuti, mentre i retail park, entro 19 km, vedono visite più mirate della durata di 46 minuti.

Nell’ultimo triennio, la permanenza media nei centri commerciali è aumentata di 4,5 minuti, con un incremento registrato in 7 centri su 10. Mario Resca, presidente di Confimprese, ha commentato: «I dati della ricerca Reno confermano che il mercato dei centri commerciali in Italia ha raggiunto una fase di maturità e solidità. In questo contesto, il valore non si misura più nella quantità delle nuove aperture, ma nella capacità di valorizzare il patrimonio esistente. La crescita dei tempi di permanenza, la stabilità dei canoni e i bassi livelli di vacancy nei centri più performanti confermano, inoltre, la centralità dei centri commerciali come luoghi di aggregazione, consumo ed esperienza per milioni di persone».

Gian Enrico Buso, managing partner di Reno, ha aggiunto: «Il retail real estate italiano è un settore maturo e la maturità non rappresenta un limite: è la condizione di un mercato in grado di crescere senza espandersi. Il nostro stock ha la stessa anzianità di quello tedesco, ma in Germania è stato avviato un ampio programma di modernizzazione. La sfida del prossimo decennio non riguarda dove costruire, ma che cosa riqualificare».